Erfdienstbaarheid

Betekenis

Een erfdienstbaarheid (soms servituut genoemd) is een beperkt zakelijk recht dat een last op een onroerend goed legt ten gunste van een ander onroerend goed. Daardoor moet de eigenaar van het dienende erf bepaalde handelingen dulden of kan de eigenaar van het heersende erf een voordeel uitoefenen.

Toepassing

Erfdienstbaarheden komen voor wanneer het gebruik of nut van het ene perceel verbonden is met een ander perceel.

• Recht van overpad: toegang van het heersende erf naar de openbare weg via het dienende erf.
• Vastleggen van onderhoudsverplichtingen ten behoeve van de uitoefening van de erfdienstbaarheid.
• Opnemen van een nevenverplichting om gebouwen, werken of beplanting aan te brengen ten dienste van de erfdienstbaarheid (bijvoorbeeld aanleg van een brug of weg).
• Verplichting tot betaling van een geldsom (retributie) kan in de akte worden opgenomen.

Aandachtspunten

• Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht: het recht of de plicht blijft op het goed rusten en gaat bij verkoop over op de volgende eigenaar (kettingbeding).
• De inhoud en wijze van uitoefening worden primair bepaald door de akte van vestiging; bij ontbreken daarvan gelden plaatselijke gebruiken.
• Langdurige, te goeder trouw en zonder tegenspraak beoefende uitoefening kan beslissend zijn bij twijfel over de manier van uitoefenen.
• Een erfdienstbaarheid kan niet zonder meer beëindigd worden.
• Onderhoudswerken die nodig zijn voor gebruik en behoud mogen door de eigenaar van het lijdend erf worden uitgevoerd op eigen kosten; doorberekening aan de eigenaar van het heersende erf is normaliter niet toegestaan, tenzij anders in de akte bepaald.

Vestiging

• Vestiging gebeurt doorgaans bij notariële akte: een akte van vestiging of in de akte van levering bij aankoop/verkoop.
• De notariële akte wordt ingeschreven bij het Kadaster, waarmee de erfdienstbaarheid publiekrechtelijk wordt vastgelegd.

Lust en last

• Het dienende erf (lijdend erf) draagt de last: de eigenaar moet iets dulden of soms uitvoeren wanneer dat in de akte is opgenomen.
• Het heersende erf geniet het nut van de erfdienstbaarheid en heeft in beperkte mate zeggenschap over het gebruik van het dienende erf.
• Nevenverplichtingen kunnen worden opgelegd wanneer ze dienstbaar zijn aan de uitoefening van de erfdienstbaarheid; dit kan zowel onderhoud als het aanbrengen van werken betreffen.