Gebreken van woningen

Betekenis

Gebreken van woningen zijn constructieve, installatietechnische of functionele tekortkomingen die leiden tot vochtproblemen, scheuren, lekkages, verlies van gebruikscomfort of verhoogde onderhoudskosten. Dergelijke gebreken kunnen voortkomen uit ontwerpfouten, slechte uitvoering, veroudering of omgevingsfactoren zoals een ongunstige grondwaterstand.

Toepassing

Gebrekenlijst en signalen worden gebruikt bij:

• opsporen van oorzaken van bouwfouten (vochtproblemen, scheuren e.d.).
• vaststellen van herstelmaatregelen en vervolgacties.
• verwijzing naar een bouwpatholoog voor diepgaand onderzoek en advies.

Aandachtspunten

• Grondwaterstand: te hoog zorgt voor water in de kruipruimte; te laag kan rotten van houten paalkoppen van heipalen veroorzaken. Waterschappen of gemeenten nemen zelden verantwoordelijkheid voor dergelijke problemen.
• Dakproblemen: slechte waterafvoer, ontbreken van noodoverloop, foutieve hoogte van noodafvoer, onvoldoende afschot, wateraccumulatie, en extra belasting door sneeuw, zonnepanelen of airco's.
• Dakbedekking: slechte kwaliteit, loslatende dakbedekking, scheuren in bitumen door UV en vocht, en condensatie door onjuiste warmte-isolatie.
• Schilderwerk: slechte kwaliteit en hechting.
• Renovaties: onzorgvuldige verbouwingen, onvoldoende fundering of ondersteuning, vochtdoorslag, wanordelijke elektrische bedrading en afgesloten ventilatiekanalen.
• Parkeren: te weinig parkeerplaatsen, met name voor bezoekers.
• Ventilatie: mechanische ventilatie met foutieve of verslechterde capaciteit en lawaai; gebrek aan regelmogelijkheden voor bewoners.
• Energielevering (warmtenet/stadswarmte): onduidelijkheid over kosten, meterbetrouwbaarheid, prijskoppeling en beperkte concurrentie: zie aparte aandachtspunten voor stadswarmte.
• Constructie- en materiaalgebreken: aanwezigheid van asbest en betonrot worden genoemd als veelvoorkomende problemen.

Per bouwperiode

Algemeen

• Problemen met grondwaterstand en bovenbeschreven dak- en schilderproblemen komen in meerdere periodes voor.
• Renovatie- en verbouwingsfouten treden door alle periodes heen op.

1980–2019

• Mechanische ventilatie: fouten in ontwerp, verlies van capaciteit of hinderlijk lawaai.
• Luchtdichtheid: energiezuinige bouw (BENG e.d.) kan leiden tot onvoldoende luchtdichtheid als niet correct uitgevoerd.
• Platte daken: dakbedekking van slechte kwaliteit, gescheurd bitumen en voortschrijdende schade door vocht en vorst.
• Asbest en betonrot worden als belangrijke problemen genoemd.

2020–heden

• Warmtepompproblemen: onjuiste capaciteit en geluidsoverlast in huis of richting buren.
• Vensters: ramen die niet open kunnen of vensters zonder handmatig ventilatierooster; ramen die naar buiten opendraaien beperken eigen onderhoud.
• Daglicht en buitenruimte: onvoldoende zonlichttoetreding, te kleine voortuin of achtertuin.
• Parkeerdruk: onvoldoende parkeerruimte blijft een aandachtspunt.

Warmtenet / stadswarmte: specifieke problemen

• Onzekerheid over relatie tussen kosten en daadwerkelijk verbruik door meter(on)betrouwbaarheid en afhankelijkheid van type verwarmingselementen.
• Hoge en moeilijk te herleiden kosten; contact met meetinstantie of leverancier vaak zinloos.
• Prijs koppeling aan aardgas/olie en gebrek aan concurrentie vergroten afhankelijkheid van de energieleverancier.
• Onduidelijkheid over wijze van warmteopwekking (fossiel of niet-fossiel) en beperkte noodzaak in warme perioden.
• Combinaties van WKO en stadswarmte kunnen de afhankelijkheid van één leverancier vergroten; bij uiterst geïsoleerde nieuwbouw kan eigen WKO met zonnepanelen en accu een alternatief zijn.