Hamsterhuren en huurkoop

Betekenis

Hamsterhuren is een huurconstructie waarbij een huurder gedurende een afgesproken periode het recht heeft om de gehuurde woning te kopen; betaalde huurbedragen worden bij aankoop in mindering gebracht tot ten hoogste vijf jaar huur. De regeling geeft de huurder een aankoopoptie, niet de plicht tot aankoop, en biedt zo een tussenweg tussen huren en direct kopen.

Toepassing

Hamsterhuren wordt toegepast als instrument om sparen voor eigen vermogen te vergemakkelijken en als proefwonen voor kandidaat-kopers.

• Bij nieuwbouwprojecten, vaak energiezuinige woningen.
• Voor doelgroepen met beperkte eigen middelen, zoals jongeren en jonge gezinnen.
• Door projectontwikkelaars als verkoopinstrument voor woningen waarvoor niet onmiddellijk een koper gevonden wordt.

Aandachtspunten

• Opstellen van twee aparte overeenkomsten: een huurcontract en een aankoopoptie; vertrek van de huurder zonder aankoop laat de optie vervallen.
• De aankoopoptie geeft het recht om te kopen, niet de plicht; bij huurkoop daarentegen bestaat doorgaans wél een aankoopverplichting.
• Alleen de laatste maximaal vijf jaar huur wordt in mindering gebracht op de vaste aankoopprijs; vroegere huurjaren tellen niet meer mee.
• Huur en koopprijs kunnen jaarlijks geïndexeerd worden (in België volgens de gezondheidsindex).
• Huurbetalingen gelden niet als fiscaal aftrekbare rente.
• Stel de contractuele bepalingen duidelijk op; voorwaarden en voorbeelden kunnen sterk variëren tussen overeenkomsten.
• Financiële tegenslag van de huurder of faillissement/overname van de verhuurder kan de praktische mogelijkheid tot aankoop beïnvloeden.

Verschil met huurkoop

• Huurkoop legt doorgaans een plicht tot aankoop op en rekent huurbedragen of gedeelten daarvan aan als aflossingen; de huurder wordt eigenaar pas na betaling van de laatste termijn.
• Hamsterhuren geeft een vrijblijvende aankoopoptie en beperkt de verrekening van huurbetalingen tot maximaal vijf jaar.

Voordelen

• Maakt het mogelijk om via huurbetalingen vermogen op te bouwen voor een latere aankoop.
• Biedt langdurig proefwonen in de woning en op de locatie.
• Vergoeding van gebreken valt veelal onder de verhuurder, zeker in de eerste jaren bij nieuwbouw.
• Verhuurder kan woningen op de markt aanbieden zonder direct een koper te moeten vinden, wat door hypotheekverstrekkers en ontwikkelaars als voordeel kan worden gezien.

Nadelen

• Enkel de laatste vijf jaar huur verminderen de aankoopprijs, waardoor vroegere huurbetalingen minder effect hebben.
• Rente op een later te sluiten hypotheek voor het resterende aankoopbedrag kan hoger zijn dan bij aanvang van het huurcontract.
• Marktconforme huur kan hoger liggen omdat de huurder de afgesproken aankoopprijs kan benutten; dit kan de effectieve huurdruk vergroten.
• Indien de huurder niet over voldoende middelen beschikt op het beslismoment, vervalt de mogelijkheid tot aankoop.
• Contractuele en commerciële risico's zoals faillissement of overname van de verhuurder kunnen de aankoop bemoeilijken.

Uitvoering

• De praktijk gebruikt een apart huurcontract en een afzonderlijke aankoopoptie waarin de koopprijs en de wijze van verrekening van huurbedragen worden vastgelegd.
• Contracten kunnen specifieke clausules bevatten over welk aandeel van de betaalde huur als eigen inbreng geldt en over de termijn waarbinnen de optie kan worden uitgeoefend (voorbeeldclausules variëren, bijvoorbeeld een bepaling dat minstens de helft van de betaalde huur kan worden ingebracht en een beslistermijn tot acht jaar).

Eisen / regelgeving

• De vigerende huurwetgeving lijkt volledig van toepassing op hamsterhuren.
• Jaarlijkse indexatie van huur en aankoopprijs gebeurt in België volgens de gezondheidsindex.