Gemene muur

Betekenis

Een gemene muur is de gemeenschappelijke muur van twee buurpanden die op de erfgrens staat en bij beider eigendommen behoort. De muur kan niet worden gescheiden en komt veel voor als scheidingsmuur in rijtjeshuizen.

Toepassing

De gemene muur wordt toegepast in situaties zoals:

• als scheidingsmuur tussen aangrenzende woningen, veelal bij rijtjeshuizen;
• bij aanbouw of optopping, waarbij eigenaars van beide panden betrokken raken;
• wanneer een wachtmuur door een nieuw bouwwerk tot gemeenschappelijke muur wordt gemaakt;
• bij gedeelde eigendommen waarvoor mandeligheid en gezamenlijk onderhoud gelden.

Aandachtspunten

• Gebruiksrecht en eigendom: de muur staat op de erfgrens en behoort aan beide eigenaars.
• Niet deelbaar: een vordering tot verdeling van een mandelige zaak is uitgesloten.
• Wijzigingen: één eigenaar mag niet zonder toestemming van de andere overgaan tot verandering, afbraak of kappen.
• Onderhoud: beide eigenaars zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor eventueel onderhoud.
• Bij een wachtmuur: de eigenaar van het nieuw te bouwen pand moet gedeelde eigendom verwerven en daarvoor een betaling verrichten aan de eigenaar van de wachtmuur.

Eisen / regelgeving

• Volgens Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 63 lid 2 geldt: "een vordering tot verdeling van een mandelige zaak is uitgesloten."

Wachtmuur

Een wachtmuur is een aspirant gemene muur; wanneer een pand tegen die muur wordt gebouwd, wordt zij een gemene muur. De eigenaar van het nieuw te bouwen pand moet in dat geval de gedeelde eigendom verkrijgen en de eigenaar van de wachtmuur vergoeden omdat deze de muur niet meer zelf hoeft te bouwen.

Mandeligheid

Mandeligheid is een vorm van mede-eigendom waarbij naburige eigenaars gezamenlijk eigenaar zijn van een scheidingsmuur, heg of hek. Dit brengt mee dat beide eigenaars gezamenlijk voor onderhoud instaan en dat veranderingen alleen met toestemming van de medeeigenaar mogen gebeuren.

Verschil met ozendrop

• Gemene muur: fysiek gemeenschappelijke scheidingsmuur op de erfgrens.
• Ozendrop: een smalle opening tussen panden voor de afvoer van hemelwater, waarbij geen sprake is van een gemene muur.